二手房营业税新政烟台已“落地”_云南树脂瓦厂_云南树脂瓦行业全产业链知名网络门户 ...

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　　3月30日，央行、住建部、银监会、财政部纷纷发文，将二套房的首付比例从6成降至4成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。
　　
　　如今，距离这一套楼市调整“组合拳”出台已经整整一周，新政下市场上买卖双方的反应如何？究竟将给购房者带来哪些实惠，记者进行了采访。
　　
　　先申报税款再过户
　　
　　在财政部公布个人出售2年及以上普通住房将免征营业税新政后，记者从烟台市地税部门了解到，烟台已经落地执行此项新政，而此前二手房必须满5年后出售才能免征营业税。
　　
　　地税工作人员同时介绍说，此次免征营业税新政是针对个人普通住宅交易，房屋要在144平米以下，符合购买2年以上(含2年)的条件。居民需要携带房产证、身份证、发票、购房凭证以及正规的买卖合同，先到房产交易处进行办理相关手续并申报税款，再行进行过户。
　　
　　此外，对于芝罘区、开发区、莱山区的房屋，区域内的房产交易处均有地税窗口，市民直接去申请即可，其他县市区还需具体咨询当地地税部门。
　　
　　营业税个税均可省
　　
　　二手房买卖新政究竟给买卖双方带来哪些变化？记者采访了烟台大信房产副经理王春燕。
　　
　　“新政变化，主要是营业税免征年限由5年改为2年。”王春燕进一步介绍说，新政正式施行之后，首先对于买房者来说，若是购房房子时间不足2年，那么需要交评估价全额5.6%的营业税，以及评估价全额1%的个人所得税，再就是每平米3块钱的交易费。
　　
　　而若是房子满了两年，并且名下仅有这一套房的话，那么营业税和个人所得税都不用交，只需缴纳交易费；若名下有2套房，那么仍需缴纳个人所得税。
　　
　　王春燕以上个月新政出台之前成交的一套二手房为例介绍说，这是市区一套123.51平米的房子，当时评估价为100万，房子的情况是已满两年但是不满五年，房东着急用钱便将房子挂出来出售，由于这不是房东的唯一住房，因此成交时需要交营业税、个人所得税以及交易费，总共费用是，5.6万+1万+370.53元=66370.53元；而新政之后成交的话，只需缴纳10370.53元。
　　
　　有的房主提价了有的不卖了
　　
　　新政颁布之后，无疑给目前的房地产市场注入一枚“强心剂”，提振市场信心。
　　
　　“变化非常明显，过来看房的买房者明显多了，起码增加两到三成，另外值得一提的是房东的心理预期也提高了。”王春燕解释说，新政的颁布明显透露出国家对楼市的宏观政策，从卖房者角度来说，他们相对更看好接下来楼市的后续进展。
　　
　　王春燕告诉记者，此前在他们所成交的二手房中，满五年的房子占到70%，不满五年而需要交营业税的房子占到30%。虽说这个政策针对的是一部分的房源，并不是一个整体。不过新政刚刚出台第二天，便有此前已挂出房子的房主打来电话嘱咐说：“我的价格不能再讲了，这是最低价。”；有的房主则留有余地表示：看看再说，房子暂时先不卖了，；当然，也有的房主直接将挂出的房子进行了提价，不过涨价幅度都很小，这也不排除此前房主定价低于预期，在目前市场信心重新提升的情况下，将价格提到自己心理预期的水平。
　　
　　这并不单单体现在二手房市场。记者采访了解，新政颁布后的短短一周之内，烟台各在售楼盘也已迅速做出反应，目前，已有楼盘释放出即将涨价的信号，更有10余个新项目计划在4月入市亮相。
　　
　　新政仍将推动二手房市场
　　
　　采访中记者了解，在二手房交易中，营业税、个税这些原本规定由卖方承担的税费，在实际交易中均被转移到买方承担，因此，这次营业税的调整，将给买房者带来实实在在真金白银的实惠。
　　
　　除此之外，购房者在买房过程中还需要缴纳契税，若是首套房，那么90平米以下按照1%征收，90平米到144平米之间按照1.5%征收，144平米以上按照3%征收；若是第二套住房，那么无论面积多大，均将按照3%的标准征收契税。
　　
　　上个月以来，市民孙先生在莱山区看好一套住房但没有出手购房，未满五年不是唯一住房，116平米，总价123万。在新政出台之前，孙先生需要交卖方所转嫁的5.6%的营业税，1%的个税，以及自己需要缴纳的3%的契税，总共11.8万元，现在新政出台后，营业税免征，个税正常征收，契税按照3%，直接省下6.8万。
　　
　　不过，也有业内专家指出，营业税虽然免征了，但是通过国家透露的调控信号，买房者心理预期提升，价格不一定会降低，购房者未必会得到真正实惠。对此，王春燕则认为，不排除这样的情况存在，不过整体仍会推动二手房市场。
　　
　　“大体上，我们简单举个例子说，假如一套房房主原本最低卖45万，在实际交易中抛除所有税费实际到手是42万，那么，现在不用卖45万，只需买44万，自己便可到手44万，这样下来不仅是自己也多挣了，同时买房者也受益了。”王春燕分析说，因此，尽管其中可能会存在各种各样的情况，不过整体上将，新政仍将推动市场。
　　
　　首套房贷不必着急还
　　
　　除了二手房交易营业税免征期调整，本次新政另外一个令人关注的亮点便是降低首付款比例。这意味着，打算换房的已经不需要急着还清上一套房子的贷款，买房门槛降低了。
　　
　　在央行发布的房贷新政中，今后对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房时最低首付款比例最低可为40%，而此前必须至少为60%。
　　
　　不过，另外值得关注的是，由于首付降低、贷款额度增加，最终需要支付的利息也将有所增加。因此新政降低降首付比例，并非减少百姓的换房花费，只降在一定程度上降低了换房门槛。“降门槛的实质性利好主要是带动前期被高门槛拦截的首次改善型客户逐步入市，也给改善型楼盘项目再次聚集市场关注度，从而为楼市回温进一步注入乐观预期。”业内专家认为。
　　
　　5大技巧教你聪明买房
　　
　　技巧一：买尾货、特价房
　　
　　一直以来，尾房、特价房给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，而事实却并非如此。其实当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。
　　
　　技巧二：选择赠送面积的楼盘
　　
　　目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，常见的是送飘窗露台。不过要注意的是，问清楚这些面积是否写入合同等信息。
　　
　　技巧三：合理利用公积金贷款
　　
　　相比商业银行的住房贷款，公积金给借款人带来的低利息优势更为明显。
　　
　　技巧四：购买低物业费的现房
　　
　　对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房，除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。
　　
　　购买物业费较低的房子，入住后的居住成本则能省下不少。
　　
　　技巧五：提前还贷可选等额本金
　　
　　从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。
　　
　　如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议采用等额本金还款法。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越到最后还款越轻松。如果是一位工作四平八稳的购房者，建议选择等额本息还款方式。