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[图片新闻] 工期缩短10个月 装配式体系倒逼房地产行业变革_中国云南树脂瓦厂_云南树脂瓦行业全产 ...

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发表于 2019-8-27 09:50:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  规模房企排位赛竞争正在不断加剧。克而瑞数据显示,今年前11月,千亿房企增至14家,其中碧桂园成为首个销售规模突破5000亿元的房企,恒大和万科的销售规模均超过4000亿元。在行业集中度不断提高的背景下,实现高品质的增长成为房企长远发展的关键。

  近年来,政府提倡大力发展装配式建筑吸引了众多房企的目光。通过工业化手段加快周转模式,从而提升项目质量和客户满意度,有利于房企在未来的竞争中占据先机。《每日经济新闻》记者注意到,装配式工业化体系在颠覆传统的房地产建筑工艺的同时,正在掀起一场房地产竞争格局变革。

  装配式建筑上演“军备竞赛”

  尘土飞扬、满地钢筋水泥、脏乱差,是大家对传统的建筑工地的印象。而采用装配式建筑,不仅提升了建设速度和产品品质,干净整洁的施工现场让建筑工人也能获得更好的工作环境,这就是装配式建筑给建筑业带来的改变。碧桂园一位负责工程技术的工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时这样描述装配式建筑带来的变化。

  如今,一场建筑工业化的“军备竞赛”正在房地产行业上演。而早在2003年,万科就成立了万科工厂化中心,率先在国内推广装配式建筑。在万科之后,碧桂园、绿地、保利地产(600048,股吧)等知名房企纷纷进军装配式建筑领域,希望在激烈的行业规模竞赛中获得有利地位,同时分食装配式建筑庞大的市场蛋糕。

  据了解,在冲刺3000亿元规模之际,保利地产牵手远大住工,通过建设依托BIM、物联网和大数据技术的装配式建筑智能工厂,进军装配式建筑领域。同时,保利地产还与远大住工进行资本上的合作,支持远大住工的总部研发平台。

  记者注意到,在发展装配式建筑方面,业内出现两种不同模式。

  万科和碧桂园均注重自主知识产权的研发。碧桂园相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,碧桂园拥有独立的工程技术团队,在实践过程中不断对SSGF工业化建造体系进行迭代升级,同时注重管理体系的打造。与此同时,碧桂园也在进行项目云管控平台的打造,提升SSGF工业化建造体系的核心竞争力,通过信息化的管理能够实现快速复制,同时保证产品的品质。

  而一些实力欠佳的房企则可以通过合作模式降低研发的成本,同时也能实现建筑工艺的创新和战略扩张。

  保利广东相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示,从硬件上来说,目前装配式建筑的发展已经对建筑结构方面带来了根本性影响,下一步也将逐渐对精装修、智能家居、智能家电等产生积极深远的影响;从软件上来说,则对房地产商的信息化、数字化水平和项目管理能力提出了新的要求。

  加剧地产行业规模竞争

  吸引房企纷纷进军装配式建筑的不仅仅是庞大的市场规模和有利可图,国家对装配式建筑的重视度不断升级,使得未来装配式建筑和住宅产业化或将成为房企进军房地产的入场券。

  据记者了解,杭州(楼盘)市建委要求2017年杭州主城区范围所有土地招拍挂的建筑项目,都要100%落实装配式建筑。北京(楼盘)包括保障性住房在内的四类项目被规定采用装配式建筑。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者采访时表示,政策拿地和项目开发对装配式建筑的明确规定有助于鼓励掌握装配式技术的房企积极进行研发,也有助于淘汰一些劣质生产技术的企业,实际上都会带来行业格局的洗牌和行业的优胜劣汰。

  明源地产研究院首席研究员刘策则表达了不同观点,他认为,装配式建筑工艺体系不会对竞争格局产生特别大的影响,如没有掌握技术的企业可通过与装配式建筑企业合作的方式来完成,可能初期成本会上升。

  碧桂园负责工程技术的工作人员告诉《每日经济新闻》记者,装配式建筑将是未来建筑的发展趋势,一个技术和产品的好坏是市场决定的,装配式建筑能够解决目前行业的众多痛点,同时可以缩短工程工期,降低开发商的成本。

  据碧桂园集团SSGF新体系推进组长孙军介绍,SSGF工业化建造体系可实现全专业的全穿插施工,从而使主体封顶后120天达到精装交付条件,可以实现建造速度比传统的工期快8~10个月。碧桂园SSGF工业化建造体系目前已经在全国20多个省份、50多个项目中推广使用。

  刘策认为,装配式建筑体系能提升产品质量,减少交房纠纷,加快周转速度,对快周转企业而言有利于降低财务成本。但这不是房企关键成功要素,目前行业拼的是规模、资金实力和战略布局等。

  严跃进表示,装配式建筑工艺有助于开发企业加快高周转,进而促进生产效率,也有助于房企更好地把控开发节点,强化竞争优势。

  保利广东相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,行业发展变革的趋势已经确立,这是无法避免的,要积极拥抱变化,在变化中创新发展,寻找和把握机会。
  装配式建筑尚处起步阶段 能否在“质量时代”破解建造新命题

  十九大报告提出要“推进绿色发展”,绿色建筑也是推进绿色发展的重要组成部分,而普及绿色建筑的捷径便是发展装配式住宅。在政策的不断利好下,装配式建筑产业迎来新风口,有望成为下一个万亿蓝海。

  深圳(楼盘)市房地产研究中心李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,装配式建筑完美地解决了当下产业转型、提质增效和“用工荒”等问题,装配式建筑模式也符合国家倡导的新型城镇化的发展要求。

  装配式建筑的全面推广标志着建筑业迈进“质量时代”,但我国装配式建筑尚处在起步阶段,能否在“质量时代”破解建造新命题?

  利好:政策东风不断

  今年11月,为积极推进装配式建筑发展,住建部公布北京(楼盘)、杭州(楼盘)、广安等30个城市为第一批装配式建筑示范城市,北京住总集团、杭萧钢构(600477,股吧)股份、碧桂园控股等195家企业为第一批装配式建筑产业基地。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉《每日经济新闻》记者,现在全国推广装配式建筑是符合国际潮流的,也是我国建筑业一个大的发展方向,将使房地产进一步规模化、标准化、规范化和效率化。

  戴德梁行华南区项目与建筑顾问部主管及董事萧达恩对《每日经济新闻》记者表示,发展装配式建筑是实现国家战略在房地产行业的有效实践,也是必然趋势。未来将发展的新型建筑工业化方式,具有资源消耗低、建设效率高等特点,可以解决传统建筑施工现场作业多、劳动生产率低、质量问题突出、环境污染严重、低收益等问题。

  问题:全面推广存障碍

  虽然有政策支持,但我国装配式建筑与发达国家相比尚处于起步阶段,目前建造方式大多仍以现场浇筑为主。

  亿翰智库数据显示,在国际上,装配式建筑被视为建造业的重大变革,早已被发达国家广泛采用。而在我国,由于技术不够成熟、成本高等诸多原因,装配式建筑的推广进程缓慢,在新建建筑中的占比不足5%,且多在公共建筑中使用,装配式住宅则少之又少。

  中国城市发展研究院投资部主任刘澄对《每日经济新闻》记者表示,目前我国的装配式建筑产业主要短板在于设计施工衔接与预制件配套生产两个环节不够完善,成本高、管理要求高是制约装配式建筑大规模应用的主要壁垒。

  宋丁也认为,推广装配式建筑不意味着市场能够立马接受,我国装配式建筑还没有形成全国性的启动格局。

  推广:要多维度发力

  装配式建筑是建造方式的重大变革,我国要全面推广装配式建筑任重而道远。在刘澄看来,我国装配式建筑产业链经过多年发展,已经具备了一定规模,公众对于装配式建筑的认可度也在逐渐提高,新建项目由浇筑工艺过渡到装配式会带来万亿级的市场规模。

  在萧达恩看来,要全面推广装配式建筑,仍需要政府、行业内龙头企业、专业学术机构的牵头,通过技术创新、人才培养、有效沟通协同、完善招投标法律法规,共同推进建筑装配式规模化、专业化、可持续化发展。

  李宇嘉认为,国家推动建筑产业现代化一定要把握好几个关键点:首先,政府要引导市场消费,在装配式建筑生产销售中仍要如此,让人们接受技术先进的产品,自觉选择绿色、现代化的宜居环境;其次,不要盲目地建设部品生产线,要贴近市场需求;最后,要完整理解住建部产业规划要求,装配化、标准化不要将着眼点都放在混凝土PC生产线上,要加大钢结构、木结构装配式建筑的生产和应用。

  北京:装配式保障房项目已有落地 2018年新建占比将达20%

  自去年9月国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》以来,装配式建筑发展迅猛,正在掀起一场建造方式的行业革命。

  记者注意到,作为住建部11月公布的全国首批30个装配式建筑示范城市之一,北京(楼盘)率先以保障房作为发展装配式建筑的突破口,目前已有项目落地建成。同时,北京市出台相关政策,进一步明确了装配式建筑的具体发展目标——到2018年,实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到20%以上,2020年这一目标为30%。

  以保障房为装配式建筑突破口

  住建部印发的《“十三五”装配式建筑行动方案》显示,按照2020年装配式建筑占新建建筑面积比例达15%~20%的要求测算,2020年装配式建筑面积有望超过8亿平方米,以每平方米2500元测算,市场规模将超过2万亿元。

  作为首批入选的装配式建筑示范城市,北京装配式建筑的实施从保障房入手。今年2月,北京市政府办公厅印发《关于加快发展装配式建筑的实施意见》,率先将新纳入保障房建设计划的项目全面实施装配式建筑。

  国泰君安证券表示,首批装配式建筑示范城市和产业基地名单公布再次印证政策对装配式建筑产业发展的重视,装配式布局将再上风口。

  上述《意见》进一步明确了北京市装配式建筑的具体发展目标,到2018年,实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到20%以上,基本形成适应装配式建筑发展的政策和技术保障体系;2020年,实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%以上,推动形成一批设计、施工、部品部件生产规模化企业,具有现代装配建造水平的工程总承包企业以及与之相适应的专业化技能队伍。

  此外,北京市明确有四类项目采用装配式建筑:第一类是新纳入北京市保障性住房建设计划的项目;第二类是新立项政府投资的新建建筑;第三类是以招拍挂方式取得北京市城六区和通州区地上建筑规模5万平方米(含)以上国有土地使用权的商品房开发项目;第四类是在其他区取得地上建筑规模10万平方米(含)以上国有土地使用权的商品房开发项目。

  目前,北京市保障房实施全装配式建筑已有落地,其中通州马驹桥公租房项目就是已建成的北京市最大规模的装配式住宅小区,也是国内首个全部住宅均采用装配式剪力墙结构加装配式装修的保障房小区。

  《每日经济新闻》记者从北京市住建委了解到,截至2017年11月底,北京市在土地招拍挂环节落实装配式建筑项目约755万平方米,占总出让面积的74%;保障性住房实施装配式建筑约306万平方米。

  成本增加初期仍需政策鼓励

  目前,在北京已有多家房企试点发展装配式建筑。其中,长阳天地、金域华府等商品房项目均主动采用了装配式工艺进行施工,装配式建筑已在北京的众多住宅小区应用起来。

  和昌集团董事长武磊告诉《每日经济新闻》记者,越来越多的城市要求这种装配式施工工艺,包括穿插提效、绿色建筑。这是未来行业可能会发生变化的核心原因,不管是对环保还是节能减排、提高效率等,都将是未来中国经济升级的核心要求,在这种情况下,中国房地产行业不可能置身事外。

  以北京万科为例,自2007年试点发展装配式建筑以来,截至8月份,主流产品全面采用装配式建造方式,共计约300万平方米,采用装配式混凝土结构的项目9个,建筑面积共计37.4万平方米。2016年,北京万科确定海淀永丰项目100%实施装配式建筑,今年,翡翠长安和通州两个项目也将采用装配式住宅。

  值得注意的是,装配式建筑节能减排的同时,意味着企业需要在加工生产、运输等环节增加不小的成本。朗诗集团董事长田明坦言,现在装配式建筑的增量成本至少500元/平方米,这也意味着资源的消耗。

  据前瞻产业研究院分析,造成装配式建筑成本提高的原因有三:首先装配式建筑未形成大规模生产,规模效益无法体现;其次,工业化生产产品需缴纳17%的增值税,增加了生产成本;第三,建设管理体制也造成了部分成本增加。

  武磊分析认为,现在做装配式建筑需要额外付出成本,对于大公司来说能够承担,而对于中型房企来说会是不小的负担。如果政府能够针对装配式建筑出台一些补贴性和支持性的政策,相信许多中小企业也会尝试。

  为支持和鼓励企业发展装配式建筑,北京明确对采用装配式建筑的企业给予一定的面积奖励以及财政奖励,并鼓励金融机构加大对装配式建筑项目的信贷支持力度,采用装配式建筑的商品房开发项目在办理房屋预售时,可不受项目建设进度要求的限制等。

  对于企业来说,实践装配式建筑还需很长一段路。正如田明所言,国内建筑业现阶段仍然是一砖一瓦水泥抹灰现场施工,装配式建筑则是将阳台、楼板、窗框等在工厂预制好,运输到工地现场吊装,这意味着装配式建筑的建筑构件面临合理运输半径问题,因此,装配式建筑应该是循序渐进成体系地推,不能一蹴而就。



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